Анализ сделок за март-май 2011 в г.Минске

Share

Жилая недвижимость: купля-продажа

Оживление рынка жилой недвижимости в январе — феврале 2011 года было во многом похоже на тенденции 2007 года, причем оживление не связанное со средней сезонностью (см. Рисунок 1). Тем не менее, надежды пока не оправдались, и сегодняшние пессимистические настроения рынка недвижимости особенно ощутимы в агентствах недвижимости. Если еще буквально в марте месяце телефоны не умолкали, то уже в апреле произошло снижение активности основных действующих лиц на рынке покупателей и продавцов на 33% (по сравнению с аналогичным периодом в марте 2011 г.).

Всего с начала 2011 года было зарегистрировано  2649 сделок купли-продажи с жилыми помещениями, в соответствии с данными Национального Кадастрового агентства. Следует заметить, что всего лишь 79% всех сделок отражает среднюю динамику и тенденции рынка недвижимости (далее  — «Рыночные сделки»), то есть не являются аномально высокими и низкими для рынка.

В аналогичном периоде 2010 года было зарегистрировано 2110 сделок купли-продажи, тем не менее, процент «рыночных» сделок на тот момент был выше на 5 %. Это говорит лишь о том, что общее количество сделок, проводимых в соответствии с законом спроса и предложения, постепенно падает в связи с неопределенностью во внешней среде рынка недвижимости.

1
Рисунок 1 — Статистика зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в г. Минске

Несмотря на количество сделок купли-продажи квартир в г. Минске возвращения к уровню цен 2007 года в ближайшее время, по мнению аналитического отдела группы компаний «Мольнар» не предвидится. Напомним, что на тот момент ценовой диапазон составлял 1500-2100 $/кв. м.

Сейчас же, на протяжении трех месяцев 2011 года, ценовой диапазон составляет 1300 – 1700 $/кв. м (см. Рисунок 2).

2
Рисунок 2 – Распределение количества сделок с жилыми помещениями по ценовым диапазонам г.Минск (по состоянию на март 2011г.)

 

В большей степени этот ценовой интервал формируют квартиры небольшой площади, как правило, однокомнатные квартиры, а также квартиры большой площади в районах с наиболее высоким ценовым коэффициентом (1,02 — 1,15):  Советский, Первомайский и Центральный районы (см.Рисунок 3).

3
Рисунок 3 — Средняя цена квартир г. Минска по районам (по состоянию на март 2011г.)

В среднем в 2 и 2,5 раза увеличилось количество проданных престижных объектов с ценой выше 1700 $/кв.м., что и повлияло на динамику средней цены зарегистрированных сделок в сторону ее увеличения (см. Рисунок 4). При расчете средней цены учитывались только «рыночные» сделки.

4
Рисунок 4 — Динамика средней цены зарегистрированных сделок купли-продажи квартир г. Минска

Если год назад средняя цена сделок отличалась на 5-8% от средней цены предложения в сторону уменьшения, то на сегодняшний день только продавцы дорогих и престижных объектов идут на уступки покупателям (см. Таблица 1).  Это означает, что в связи с неопределенностью идет активное расслоение рынка жилой недвижимости на ликвидные объекты и неликвидные, причем пока что на рынке ликвидных объектов продавец сегодня доминирует и диктует свои условия.

5
Таблица 1 — Сравнительный анализ средней цены спроса, предложения и сделки за квартиру в г.Минске.

Прогноз аналитического отдела:

По результатам анализа тренда средней цены зарегистрированных сделок за 6 лет, есть вероятность падения средней цены в ближайшие три месяца. По самым пессимистическим прогнозам средняя цена квадратного метра может упасть до 800 USD. По реальным до 1150 USD. С низкой долей вероятности, оптимистический прогноз показывает увеличение стоимости квадратного метра до 1450 USD.

Средняя цена является абсолютным показателем основных тенденций на рынке и может использоваться только в качестве руководства к ценообразованию с учетом коэффициентов местоположения, качественных характеристик, коэффициентов комнат и т. д.

Оценка эксперта Сусько Ирина Викторовна:

В связи с ограничением кредитных ресурсов сегодня на рынке недвижимости доминирует тот, у кого есть наличные деньги, и в этом случае, продавцы охотнее идут на уступки в сторону снижения цены.

Коммерческая недвижимость: купля-продажа

Рынок коммерческой недвижимости в г. Минске развивается стихийно, и из-за того, что реализация различных девелоперских проектов — период довольно долгосрочный, то по итогу возникает ситуация, когда запоздавшее предложение пытается нагнать прошедший спрос. И дело не в темпах появления новых коммерческих объектов.

Для сравнения как минимум 141 жилых объектов находится на стадии строительства или окончания строительства, и всего лишь о намерениях строительства 60 объектов коммерческой недвижимости имеется информация. И если отнять от них часть на стадии проектирования законсервированные объекты, или находящиеся на стадии поиска инвестора, то останется не так много нежилых объектов, находящихся на каком- либо из этапов строительства.

По сути цель коммерческой недвижимости – создание площадки для бизнеса, которая должна удовлетворять большинство запросов потребителей. Поэтому для создания высоколиквидного объекта, необходимо со стороны проектировщиков и застройщиков изучать портрет целевой аудитории, требования и их платежеспособность.

С начала 2011 года было зарегистрировано 146 сделок (за аналогичный период 2010 г. было заключено 168 сделок) с нежилыми помещениями (см.Рисунок 5), только 77% из них отражают рыночные настроения.

6
Рисунок 5 — Количество зарегистрированных сделок с нежилыми помещениями в г. Минске

В структуре сделок с нежилыми помещениями, пока что преобладают сделки с административным назначением – их удельный вес в общем объеме сделок составил 47,9%, в то время как сделки с торговыми помещениями ненамного отстают и составляют 30% в общей структуре сделок.

Таким образом, в общей совокупности была зарегистрирована 115 сделка купли-продажи с торговыми и административными помещениями с начала 2011 года.  Из них, всего 23% помещений были проданы в помещениях 2010 года сдачи в эксплуатацию. Продажи были зарегистрированы в 7и объектах административного назначения, сданных в 2010 году, а продажи помещений торгового назначения всего лишь в двух жилых домах. Это во многом указывает на недостаточные темпы создания новых объектов коммерческой недвижимости, что, во многом может подталкивать девелоперов и владельцев бизнеса к самостоятельному созданию объектов нежилого назначения под собственные нужды, такие как «Корона», «Простор», «Ома».

7
Рисунок 6 — Распределение количества зарегистрированных сделок с нежилыми помещениями по ценовым диапазонам г. Минска (по состоянию на март 2011 г.)

В меньшинстве по количеству сделок оказались производственные помещения (7 сделок), складские помещения (13 сделок) и административно-торговые помещения (7 сделок) с начала и по апрель 2011 года.

Наиболее дешевыми объектами считаются производственные помещения с ценовым диапазоном 500 – 800 USD/кв. м. (см.Рисунок 6), к наиболее дорогим объектам относят многофункциональные помещения в бизнес-центрах или торговых центрах, например, такие помещения были проданы в ТЦ «Coolman”, БЦ «Парус» по ул. Мележа 1, хотя попадаются и административно-торговые помещения в жилых домах с высоким ценовым диапазоном 2900 – 3200 USD/кв. м.

Небольшой площади до 20 кв. м. (см. Рисунок 7) были проданы торговые помещения в ТЦ «Зеркало», «Копеечка», «Импульс». В диапазоне от 300 – 350 кв.м. были проданы административные помещения во Фрунзенском районе.

8
Рисунок 7 — Распределение количества сделок по площадям в г. Минске (по состоянию на март 2011)

В формировании средней цены всех зарегистрированных сделок особый вклад был внесен за счет высокого ценового диапазона по готовым административно-торговым помещениям (см. Рисунок 8).

9
Рисунок 8 — Средняя цена зарегистрированных сделок купли-продажи с нежилыми помещениями г. Минска (USD/кв.м.)

Диапазон колебаний средней цены по нежилым помещениям шире, чем жилой недвижимости, вследствие большого количества видов, качественных характеристик коммерческой недвижимости.

Средняя цена в марте 2011 г. по зарегистрированным сделкам на помещения административно- торгового назначения составила 2253 USD/кв. м.

99

Следует иметь в виду, что информация по зарегистрированным сделкам с коммерческой недвижимостью является отражением существующего предложения, нежели платежеспособного спроса.

В связи с намерениями к изменению политики в сторону уменьшения объемов жилищного строительства, возможно увеличение объемов реализации проектов некоммерческой недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

один × пять =

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.