Экономические тенденции на рынке жилой недвижимости

Share

world_politics-economicsОчень долгое время ведутся разговоры о том, что наш существующий уровень жизни обусловлен финансированием, состоянием экономики, уровнем промышленности…. И это первоочередное для успешного развития общества. На сегодняшний день отдел маркетинга и аналитики ГК «Мольнар» зацепился за другой взгляд проблемы, проблемы поколений. Ведь основным источником нашего благосостояния являются не сами деньги, или товары, а люди. Потому что ни кто иной, как сам человек, создает различные инструменты, использует и приумножает ресурсы. И то, что есть сейчас, в том числе и кризис, обусловлено тем, что ресурсы предыдущего поколения Х (читать про поколения) иссякают, а новое поколение еще не пришло в свою полную силу. Все, что сейчас происходит на рынке, это последствия того, что большинство работает по-старому, а как государственные структуры, так и частный бизнес находятся сейчас в состоянии выживания.

Руководители фирм испытывают серьезные трудности с выплатой ЗП, оплатой услуг поставщиков: в Республике Беларусь на 1 июля 2015 г. в 555 организациях допущена просроченная задолженность по заработной плате перед 95,2 тыс. работниками. Сумма просроченной задолженности составила 411,7 млрд. рублей, что на 37%, или на 111,1 млрд. рублей больше, чем по состоянию на 1 июня 2015 г. В том числе в г. Минске 12 организаций допустили просроченную задолженность по заработной плате в размере 32 056,5 млн. руб. Это приводит к тому, что многие ИП и юридические лица вынуждены прекращать свою деятельность.

О просроченной задолженности по заработной плате по данным Белстат за первое полугодие 2015 г.6

Более того, пошла неутешительная статистика по увольнениям: почти во всех отраслях бизнеса наблюдается отрицательный баланс между количеством принятых на работу и количеством уволенных.

6Особенно остро проблема сокращения и нехватки рабочих мест стоит в отраслях промышленности, производства, коммунальных, социальных и персональных услуг, операции с недвижимостью. Болезненнее всего экономический кризис 2014 года отразился на сфере строительства. Это говорит о том, что экономические факторы оказывают непосредственное влияние на функционирование рынка недвижимости.

А поскольку у нас 80% бизнеса / государственной системы  не перестроилось еще на новые тенденции, под новый спрос; не адаптировалось под будущее поколение, то и рынок недвижимости в свою очередь сейчас находится на стадии так называемой рецессии, когда количество сделок сокращается, когда падает цена кв. м. на некоторые (не все) сегменты недвижимости. При рассмотрении в целом рынка жилой недвижимости и, в частности, рынка квартир, выводы могут быть необъективными за счет усредненности данных. Однако эти показатели тоже говорят о неблагоприятной динамике: вопреки сезонности количественные показатели сделок колеблются с перепадами, а цена кв. м. устойчиво падает (что в данной ситуации, безусловно, является попыткой продавцов привлечь покупателей к своим объектам, и, учитывая результаты количества сделок за июнь, эти попытки небезуспешны):6

Кроме того, что касается экономических тенденций в других сферах, уменьшается и промышленное производство, сокращаются инвестиции в основной капитал, ВВП снизился на 2,6% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года до 254 трлн. рублей. Все это ухудшает экономическое положение страны на макроуровне, что отражается на микроуровне, когда физические лица перестают доверять банкам (денежная масса, находящаяся в обороте, увеличивается с большими темпами, чем денежная масса, находящаяся на депозитах). Точно также негативные предпосылки проектируются и на микроуровень для юридических лиц.

В итоге, мы имеем снижение покупательской способности населения, которая в свою очередь является результатом девальвации. За последние месяцы в Беларуси девальвация составила более 40%. Результатом девальвации является и рост бюджета прожиточного минимума (с 1 мая по 31 июля 2015 года в расчете на месяц он составил 1 474 870 рублей, что на 3,3% выше прошлого норматива).

При всем при этом, есть довольно устойчивые категории бизнесов, которые не попадают под количество уволенных или уменьшения вакансий, это бизнесы, прочно занимающие хорошую нишу, в нашей стране это, как правило, IT-сектор, экспорт услуг, торговля (на внешний рынок), логистика, хотя сказать, что кризис не затронул эти бизнес-сегменты тоже нельзя.

Теперь рассмотрим эту ситуацию с обратной стороны. Допустим, ставка рефинансирования НБРБ увеличится на 3 %, это приведет к тому, что коммерческие банки будут вынуждены повысить ставки более, чем на 3 %, как следствие увеличатся ставки кредита, а поскольку заемные средства банков – одна из основных возможностей приобретения недвижимости, спрос на нее сократится.

6

Как влияют экономические предпосылки на рынок недвижимости сегодня?

Для ответа на этот вопрос, прежде всего, приведем актуальные экономические показатели благосостояния населения на сегодняшний день:

(по данным Нац. Банка РБ, Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь, Белстат, Министерства финансов РБ, национального правового интернет-портала РБ)

6

Необходимо отметить, что руководство страны старается стимулировать развитие деловой активности различными экономическими преобразованиями. В частности, Национальный банк Республики Беларусь снял ограничения на проведение юридическими лицами — резидентами авансовых платежей по импорту, была снижена норма обязательной продажи валюты субъектами хозяйствований, что обеспечивает улучшение экономической ситуации для предприятий (увеличение доходности). Кроме того, за последние 2 месяца не было зафиксировано резкого и продолжительного падения курса белорусского рубля:

6

К положительным предпосылкам можно отнести и то, что по сравнению с зимой 2014-2015 г. упрощается и становится более привлекательным такой способ приобретения недвижимости как кредитование (о других способах приобретения недвижимости читайте в следующем выпуске). Во-первых, за счет того, что увеличилось количество банков, выдающих кредит на недвижимость, а во-вторых условия стали лучше. На сегодняшний день кредиты на недвижимость предлагают следующие банки и под следующие проценты:

6

В Беларуси такой способ приобретения недвижимости никогда не был так популярен, как например, в Европе. В основном за счет риска невыплаты, роста процентной ставки и недоверия к банкам, не говоря уже о том, что процентные ставки по кредитам несоизмеримо высокие в сравнении с европейскими странами и делают для многих их выплату непосильной. Тем не менее, количество выданных кредитов все-таки увеличивается, что видно на диаграмме ниже, и надежды на оживление рынка и повышение платежеспособности населения есть:

6

В конце концов, согласно теории жизненного цикла рынка недвижимости, за спадом активности на нем всегда следует новый этап оживления, который порождают те или иные факторы. На этот раз мы ожидаем, что оживление рынка породит появление покупателей нового поколения – поколения сети или поколения Y. Ожидается, что новые участники рынка дадут ему толчок к развитию, а  их предпочтения, вкусы и потребности породят новые тенденции в строительстве, как например, возведение коттеджных застроек, таунхаусов за городом, в городах-спутниках, комплексных застроек с комфортными гипермаркетами и ТРЦ поблизости.

Возможно, их поведение в долгосрочном периоде изменит и ценовую политику на рынке недвижимости: цены прекратят падение и начнут расти.

С добрыми пожеланиями, аналитическая служба ГК «Мольнар»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

один − 1 =

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.