Купить квартиру самостоятельно: риски

У каждого объекта есть своя история, но не все истории бывают «чистыми». Не всегда собственники могут помнить или даже знать историю своего объекта. Узнать полную информацию об объекте и собрать «картинку сделки» воедино может только специалист – риелтер.

Существуют 2 вида имущественных сделок:

При осуществлении сделок могут возникнуть разные ситуации, которые могут признать сделку недействительной. Вот некоторые из них:

Правоспособность и дееспособность.
Правоспособность – способность иметь гражданские права и нести обязанности. Дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. К примеру, гражданин состоит на учете в наркологическом и/или психоневрологическом диспансере, и при совершении сделки нет видимых признаков болезни. В таком случае сделку может оспорить, либо признать ее недействительной любое заинтересованное лицо (как физическое, так и юридическое). Однако необходимо понимать, что далеко не всегда человек, страдающий умственным расстройством, находится на учете в подобных заведениях, а в последствии будет принято решение о его недееспособности не только «на сегодня», но и «на вчера». Либо же без всех видимых на то причин и признаний продавца/покупателя у него может быть опекун. Все это лишает сделку права быть действительной. Специалисты агентства умеют проверять данную информацию и несут за нее ответственность.

Сбор документов.
Часто люди не придают значения информации, находящейся в том или ином документе, а также их количеству и порядку сбора. Следует помнить, что каждый документ имеет срок своего действия и если не успеть все вовремя собрать, то придется начинать новый круг. Каждый юридический орган, будь то нотариат, либо БТИ и т.д., требуют свой перечень документов, что зачастую является огромнейшей головной болью как для продавцов, так и для покупателей. Однако правильно собранная информация и документы предопределяют чистоту и правильность сделки, которую обеспечить может лишь квалифицированный специалист.

Доверенность.

Иногда по той или иной причине сделка может совершаться по доверенности. Однако необходимо понимать, что доверенность может быть получена доверенным лицом и без желания на то доверителя, т.е. (под принуждением), либо доверитель мог находиться в состоянии, не способном понимать свои действия. Имели место случаи, когда доверенное лицо действовало и после смерти доверителя. В таких случаях сделки признаются недействительными т.к. доверенность прекращает своё действие с момента смерти доверителя.

История квартиры.
Бывают случаи, когда внезапно может объявиться «затерявшийся» гражданин, имеющий какие-либо права на недвижимое имущество. Иногда игнорируют даже и тех, о которых есть сведения (в армии, отбывают наказание, или в длительной загранкомандировке и т.д.) или обделенный скрытый сособственник. Информацию о нынешних титульных собственниках  может узнать каждый заинтересованный, однако информация о предыдущих собственниках может быть предоставлена на основании запроса только определенным юридическим лицам. Так, юридические службы агентства зачастую проводят целые расследования, которые могут открыть новую картину для сторон сделки и позволить своевременно, оперативно, а самое главное оперативно разрешить возникшие в процессе работы вопросы, которые в будущем могут повлиять на возможность оспорить совершенную сделку.

Как пример: у женщины после расторжения брака при замене гражданского паспорта, отсутствует отметка о браке.  Один из случаев. При продаже квартиры женщина утверждала, что она приватизировала квартиру одна, будучи уже в разводе. При проверке истории брака оказалось, что развод состоялся через суд, однако супруги по незнанию недооформили данный процесс в ЗАГСе и официально она с мужем состояла в браке, даже не подозревая об этом. В процессе поисков бывшего супруга, дабы получить от него согласие на продажу квартиры, оказалось, что он умер, а его родители являются наследниками его доли. Таким образом, уже его родители, как наследники, должны были подписать документы на продажу. Согласие на продажу они дали, но за n-ую сумму. Однако, если бы с наследниками не договорились заранее, то, впоследствии, они могли бы оспорить сделку.

Наследство может быть получено:

• Закон. По закону существуют несколько очередей наследования. Однако когда один из наследников не поставлен в известность о том, что открылось наследство и возможном его вступления в наследство, а также когда другой наследник не заявляет о его наличии, это является сокрытием наследника равной очереди. В таком случае неуведомленный наследник пропустивший срок, может подать исковое заявление в суд на восстановление своих наследных прав. В соответствии с законодательством Республики Беларусь, срок исковой давности при восстановлении нарушенного права составляет 10 лет с момента, когда обделенное наследное лицо узнало или должно было узнать об этом. Т.е. оспаривание сделки возможно по прошествии десятков лет.

При этом необходимо иметь в виду, что действующее законодательство не обязывает нотариуса принимать меры к обязательному выявлению полного круга наследников.

•  Завещание. 
  Ни для кого не секрет, что завещание также может быть оспорено. Эта одностороннее волеизъявление, которая чаще всего оспаривается исходя из пункта «дееспособность».  При этом необходимо учитывать и такие факторы, как умственная болезнь, наличие нескольких завещаний, право на обязательную долю. При реализации наследственного имущества, необходимо собрать всю информацию, документы, а также тщательно все проверить и не один раз, дабы создать «подушку безопасности». Так, у матери могло быть 3-е детей, но свою квартиру она завещала только двоим, т.к. третий ребенок не уделял ей при жизни должного внимания, да и вообще вёл антисоциальный образ жизни. В итоге двое детей после получения наследства решают продать данную квартиру и поделить вырученные деньги. После совершения сделки третий ребенок обращается в суд с требованием включить его в круг наследников, т.к. является инвалидом, не имеет собственного жилья, живет на съемной квартире и получает заработную плату ниже прожиточного минимума. В данном случае он может претендовать на обязательную долю в наследстве, и у суда есть все основания удовлетворить его требования и признать его наследником. В этом случае его доля составляет половину от доли, причитавшейся ему по закону (в данном случае это 1/2 от 1/3 или 1/6 от всего объекта).

В ряде случаев, когда люди решают сами покупать/продавать квартиру, они договариваются между собой «устно». Но, как говорят, «без бумажки ты букашка», так и тут, если нет официально зарегистрированного документа об определенных договоренностях, то, невзирая на всю честность в глазах и хорошие манеры, в любой момент можно услышать, что таких договоренностей не было.

Так, человек мог решить продать свою квартиру, чтобы купить себе новую, побольше. И вот он нашел покупателя, который действует через агентство. Заключили договор, где зафиксировали стоимость квартиры. Продавец при этом попросил месяц-два для самостоятельной покупки квартиры, чтобы было куда переехать. И вот нашел он для себя квартиру своей мечты, продавец которой является успешным предпринимателем, а значит и человеком слова. Договорились они устно о продаже квартиры через месяц, т.е. после отпуска предпринимателя. Прошел месяц, цены на рынке выросли и предприниматель говорит «так и так, цены на рынке выросли, моя квартира тоже стала дороже». Т.е. вышло так, что покупаемая квартира выросла в цене, а продаваемая осталась по прежней стоимости согласно заключенному договору. В итоге, основываясь на доверии, самостоятельность гражданина в решении сложного вопроса покупки квартиры, привела к значительным потерям. Все же не всегда человек слова является человеком дела.

В большинстве своем  люди считают, что все достаточно просто: нужно собрать всего лишь «2 справки», самому разместить объявление о купле/продаже, сговориться с продавцом/покупателем.

С добрыми пожеланиями, ГК «Мольнар»