Наблюдения за рынком. Жилая недвижимость. Апрель 2011

Share

Переговоры свидетельствуют
о достоинстве, а не о малодушии.
Это — равновесие сил и смена стратегий.
Пауло Коэльо

3Достаточно широко известен тот факт, что динамика рынка недвижимости в течение года имеет волнообразный характер. В какие-то месяцы в агентствах не умолкает телефон, а в какие-то наоборот имеет смысл сокращать рабочий день. Как правило, весенние и летние месяцы считаются наименее продуктивными и эффективными для работы с объектами, поэтому можно, конечно, абстрагироваться от экономической ситуации и связывать падение рынка с началом отпускных сезонов. Но вопрос объективности данного допущения всегда будет стоять вследствие недостаточности на сегодняшний день данных для ретроспективного анализа зависимостей состояния рынка от различных факторов. 

По прошествии первого полугодия 2011 года рынок недвижимости сузился до развития определенных сегментов, а именно – сегмента вторичного рынка. Если на протяжении предыдущих лет в конкурентной борьбе между сегментом долевого строительства и вторичным сегментом побеждал, как правило, первый за счет новизны жилья, широких возможностей рассрочек, кредитов и т.д., то сегодня можно сказать, что этот самый передовой сегмент был повергнут экономическим ударом, впрочем, здесь нет ничего удивительного. По законам рынка: наиболее долгосрочные проекты являются всегда наиболее рискованными для вложений. А вот вторичный рынок стал более доступным для покупателя с наличными деньгами.

Соотношение количества сделок, предложения

 В марте — апреле 2011 г. среднее количество сделок равнялось свойственной рынку сезонности, а вот в мае произошло падение объемов совершаемых сделок на 41% — всего было зарегистрировано 541 сделка купли-продажи квартир в г. Минске, что было практически идентично маю 2010 года (554 сделки). Хотя в наиболее благоприятное время количество регистрируемых сделок в мае, как правило, варьируется от 725 до 960.

Для справки: в среднем по результатам исследований за период 9 лет (начиная с 2002 года), среднее количество сделок в мае составило 782 сделки.

Наибольшее снижение количества сделок  произошло во Фрунзенском, Советском, Заводском и Московском районах – в 2-3 раза.

Итак, количество сделок уменьшилось, а вот количество предложений в мае увеличилось в среднем на 15%. Следует отметить, что значительно выросло (на 150%) количество предложений дорогих объектов в диапазоне 135 000 – 145 000 USD и в диапазоне 300 000 – 400 000 USD, на 66,67% увеличилось количество предложений в диапазоне 45 000 – 55 000  USD (см. рисунок 1).

1

В то же время существуют и такие ценовые диапазоны, по которым произошло снижение количества предложений, в частности количество объектов, продающихся в диапазоне 75 000 – 85 000  USD, уменьшилось на 17%. По всем районам увеличение предложений в мае 2011 г. составило в 2-3 раза по сравнению с апрелем 2011 г..

Тенденции увеличения количества предложений и уменьшения количества сделок говорят об одном – уменьшении спроса на объекты: в среднем уменьшение количества спроса на объекты в мае 2011 года составило -8,98%, по сравнению с апрелем 2011 года.

 Соотношение цен

 На настоящее время, несмотря на все аналитические прогнозы и существующие тенденции к снижению, в 2011 году ценовой диапазон 1200-1400 USD/кв.м. сохраняется идентичным 2010 году и пока еще не выходит за его рамки. Если говорить о стандартных и привычных показателях динамики рынка недвижимости, то динамика средней цены предложения за 1 кв.м. имеет тенденцию к снижению, но очень низкими темпами. Следует отдать должное отпускному сезону, когда темпы снижения цены предложения замедлились: в апреле снижение средней цены предложения по сравнению с мартом составило -1,44%, а в мае снижение произошло на -0,41%.

Хотя, главным преимуществом периода неопределенности является сокращение разницы между средней ценой предложения и средней ценой сделки за 1 кв.м.: если на начало 2011 года разница составляла 242 USD, то в мае месяце — 111 USD (см. рисунок 2). Это может означать, что объекты стали выставляться по более реальным ценам.

1

В абсолютных цифрах картинка падения цен выглядит нагляднее. Если в начале года средняя цена предложения квартиры (площадью 40-60 кв.м.) составляла 92 000 USD, то в мае 2011 года – 78 536 USD. В это же время, следует отметить, что средняя цена сделки и спроса более стабильный показатель, нежели средняя цена предложения, и варьируется от 65 000 USD до 78 000 USD. В начале года (январь 2011) разница между средней ценой предложения  и средней ценой спроса на квартиру (площадью 40-60 кв.м.) составила 27 404 тыс., а в мае эта разница составила 1 523 USD (см. рисунок 3).

1

Таким образом, неопределенность заставляет участников рынка постепенно идти на уступки с целью максимального сохранения своих денежных средств.

Ведь для каждого понятно, что цена объекта должна быть адекватна цене спроса, если действительно хочется продать объект, а цена спроса должна быть в целом адекватна рынку. А это значит, что в данной ситуации роль умения аргументировано вести переговоры возрастает.

В любом случае, решения должны быть обоснованы.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

три × 5 =

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.