Предпродажная подготовка квартиры. Целесообразность ремонта

Share

    Квартиры на рынке встречаются самые разные – от полностью готовых к проживанию до голых стен новостроек или – еще хуже! —  так называемых «бабушатников». И жилье с хотя бы косметическим ремонтом выглядит гораздо привлекательнее, чем заваленные старым хламом комнаты вторички. Однако, так ли значительно сказывается на итоговой цене наличие в продаваемой квартире ремонта? Очевидное, на первый взгляд, мнение о целесообразности качественного ремонта перед продажей квартиры при ближайшем рассмотрении оказывается весьма спорным.  

    Новостройка. Стоит ли «обживать»?

  Специалисты группы компаний «Мольнар» провели краткий экскурс в историю строительства: советский период возведения домов характеризовался наличием обязательной отделки новостроек. Одинаковые обои, двери, кафель в санузлах и на кухне – но в то время к жилью предъявлялись абсолютно другие требования, нежели сейчас. Главным было исключительно наличие собственного жилья. И об изысках отделки никто не задумывался. Подобная схема сохранялась до недавнего времени, пока не оказалось, что большинство типовых отделочных материалов после приобретения квартиры в спешном порядке заменялось новоселами на новые – не типовые.

   novostroyRem С 2011 года отделка квартир (при соблюдении некоторых условий) в Беларуси стала необязательной. Будущий владелец новостройки может письменно отказаться от выполнения определенных работ по отделке. И если приобретение новостройки имеет конечной целью ее перепродажу, то на рынок такие объекты выходят в состоянии полуготовности – то есть именно в таком виде, как они пришли к первоначальному покупателю. Стоит отметить, что обычно такие квартиры принадлежат среднему или эконом-классу недвижимости, а в данном сегменте повышение стоимости из-за ремонта или особенной отделки должно быть несущественным – покупательская способность потребителей этого сектора не так и высока, чтоб платить за «лишние» элементы.

    Думать, что застройщику выгоднее предлагать квартиры с отделкой, было бы неправильно. Отделка не так уж  сильно увеличивает итоговую стоимость квадратного метра. Это, скорее, способ повысить продажи квартир.

    Если речь идет о новостройках  высоких потребительских качеств, то там подход к отделке квартир совершенно иной. Там вы не увидите обои в полосочку или фанерную дверь. Квартиры в домах от 2000у.е./кв.метр предлагаются с дорогой сантехникой, современными импортными оконными и дверными конструкциями. В качестве бонуса – подземный паркинг, консьерж или панорамный лифт. Если же квартиры предлагаются под чистовую отделку, то наверняка это будут объекты со свободной планировкой – то есть полный простор для фантазии будущего хозяина. В любом случае квартиры  класса «элит» будут начинены такими опциями, что менять их потенциальному владельцу на собственные вряд ли захочется.

    Вывод: если новостройку вы покупаете для последующей продажи, то  лучше выставлять ее на рынок в том состоянии, в котором она  поступила к вам в руки. Придавайте больше значения покупательской способности своих потенциальных клиентов.

 Вторичка: свои правила.

     На вторичном рынке недвижимости практически невозможно встретить квартиру без отделки. Но иногда попадаются такие специфические объекты, что голые стены и бетонный пол там смотрелись бы лучше. Существует условная квалификация квартир на вторичке среди самих риэлтеров. По ней можно судить о состоянии квартиры на стадии продажи.

   ubitayakvartira «Убитая» квартира. Это значит, что квартира требует не просто косметического ремонта. Здесь придется менять все: от электропроводки до труб и батарей отопления. По объемам денежных вложений на восстановление жилого облика такая квартира может обставить даже новостройку. Поэтому цены на такие объекты формируются по принципу «не важно что – важно где». То есть покупатель платит, как и в случае с новостройками, за стены и местоположение квартиры. Совет по поводу предпродажного ремонта тот же – оставьте голое помещение,  снимите с нового хозяина заботы по расчистке площадей от старья и хлама. Хотя в подобном состоянии объекты продаются специфическим контингентом, представители которого вряд ли задумаются о состоянии своей квартиры.

sovok

«Советский ремонт». Под такую категорию попадают квартиры старого фонда – хрущевки, брежневки и т.д.

Это значит, что такая квартира пригодна для проживания, но состояние имеет изрядно потрепанное и обветшалое. Если время терпит, а денег после покупки осталось не так и много, то жить вполне можно. Проведение продавцом масштабного ремонта наверняка окажется лишним – он попросту не окупится.

    «Жилое состояние». Очень спорная категория квартир. Как правило, представление о «жилом» состоянии у продавцов и покупателей отличаются. Продавец вкладывается в ремонт, меняет обои на свой вкус, меняет старые рамы на недорогие, но новые стеклопакеты, возможно даже обновляет сантехнику. Но! Насколько велика вероятность, что его вкусы совпадут с желаниями покупателей?

    Риэлтеры сходятся во мнении, что к категории «жилых» квартир можно отнести квартиры с достойным ремонтом, проведенным, правда, в начале 2000-х, либо те же хрущевки с легкими косметическими вкраплениями. В общем, квартира любого года постройки, за которой следили, ухаживали и постоянно поддерживали в хорошем состоянии. Такие квартиры и без капитальных вложений найдут своего покупателя – того, кто не станет воротить нос от проведенного прежними хозяевами ремонта, а будет готов жить среди «чужой» плитки и линолеума некоторое время. В таком случае будет уместным обновить обои или краску, заменить напольное покрытие, если состояние  прежнего изрядно потрепанное.

evroremont

«Евроремонт» или все-таки «жилое состояние»?

    Самая спорная категория в классификации –  так называемый «евроремонт». Никаких обязательных пунктов или требований для получения звания «евроотремонтированной» квартиры нет – все зависит только от мнения и оценки продавца. Которая частенько оказывается завышенной. На первом же просмотре может оказаться, что в квартире действительно все новое, но Европой там даже не пахнет – максимум китайские смесители и обои неизвестного «европейского» производителя. Если квартира действительно соответствует заявленному уровню, то дополнительных вложений точно не понадобится. Зачастую такие квартиры относятся к vip-классу недвижимости. Единственный вопрос – понравится ли интерьер новому хозяину. И частенько оказывается, что решение о покупке элитной квартиры зависит именно от класса, уровня и качества ремонта. И если такую квартиру все же покупают, то во многом благодаря понравившемуся дизайну интерьеров и «изюминкам» в оформлении квартиры.

Вывод:

  • ремонт в квартирах эконом- и среднего класса вторичного жилого фонда хорош только в виде легкой «косметики» — будущие хозяева все равно заходят сделать все по-своему. А потраченные средства вряд ли вернутся в полном объеме.
  • Если квартира в совершенно запущенном состоянии – просто максимально освободите пространство, выбросьте все, что можно выбросить.
  • Элитные квартиры потому и называются элитными, что основную долю цены составляют вложения на ремонт, отделку и дизайн помещений. И при остальных равных условиях (престижное место, качество постройки, оригинальный проект дома и т.д.) дорогая внутренняя отделка – это та причина, по которой vip-квартиру и покупают.

    По оценкам практиков недвижимости, предпродажный ремонт в квартирах – дело важное, но не обязательное. Даже самый затратный и трудоемкий ремонт оправдается не более, чем наполовину. А если речь идет только о стандартном наборе «металлическая дверь, шкаф-купе, стеклопакеты», то ждите возврата финансов не более чем на 20-30%. В случае, если вы делаете ремонт не для срочной продажи квартиры, а с перспективой прожить некоторое время в свежеоклеенных  стенах, можете тратиться, но помните о том, что ваши обои со временем новее не станут, а ламинат имеет качество портиться. Потому в итоге закладывать в стоимость квартиры собственные траты на отделку трехгодичной давности не стоит. Специалисты все же рекомендуют проводить так называемые бесплатные мероприятия по обновлению квартиры: сделать влажную уборку, отмыть окна, почистить сантехнику, убрать лишнюю мебель и отвлекающие внимание от самой квартиры предметы интерьера.

    Конечно, понять продавца можно: квартиру я купил за X денег, в ремонт вложил Y, значит, продам не меньше чем за X+Y. Но при этом забывается, что недвижимость в цене растет, а отделка только дешевеет. Поэтому в качестве инвестиционного проекта ремонт лучше не рассматривать.  

»crosslinked«

Оставить комментарий