«Хрущевка» и Новостройка как объект инвестиции

Share

6Агенты и риэлтеры при работе с клиентами часто сталкиваются с такой проблемой как переоценка старого фонда. По факту от старого фонда все больше и быстрее стараются отказаться. На сегодняшний день интерес покупателей к первичному жилью однозначно больше, чем ко вторичному. И эта тенденция вряд ли изменится. Люди осознают, что в новом доме жить лучше: к примеру, там лучше организованы места общего пользования, нежели в квартирах «старого фонда». Кроме того, в старых домах часто приходится менять коммуникации, так что в результате квартира обходится дороже первоначальной стоимости.

Исходя из анализа реализованного спроса, т.е. зарегистрированных сделок с квартирами г. Минска, старый фонд теряет свою популярность, если еще зимой спрос на новостройки рос, но все равно был ниже, чем на «хрущевки», то, уже начиная с весны 2015 г., сделки с квартирами в новостройках (2012-2015 года ввода) стали превалировать, что подтверждает график ниже:

6

Наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры в новостройках, привлекательные с точки зрения инвестиций и роста цены в долгосрочном периоде. Даже сейчас, когда мы наблюдаем очевидное падение цен на рынке недвижимости в целом по городу по всем сегментам, тем не менее, темпы падения цены кв. м. на новостройки меньше, чем на «хрущевки». Это подтвердят следующие статистические данные: за пол года, а именно февраль – июль 2015 г., медианная цена на «хрущевки» снизилась на 18,2 %, в то время как на новостройки – 11, 88 %. 

Причем это данные, за основу которых было взято изменение медианной цены сделки, а не предложения, т.е. причина не в том, что продавцы первичного жилья не так охотно снижают цены на свои объекты, а в том, что покупатели не будут совершать сделки со старым фондом, если там будут держаться высокие цены, ведь в данном  случае, именно цена является определяющим фактором при покупке  «хрущевки». Т.е. сейчас ситуация такова, что спрос на них еще держится, так как население по большой части неплатежеспособное в силу макроэкономических обстоятельств, а решать квартирный вопрос нужно. Поэтому ничего не остается, как прибегать либо к съемному жилью, либо к покупке более дешевого варианта, а именно квартиры в домах старого фонда.

Но, если мы говорим о недвижимости как источнике дохода, как об удачном вложении средств, то здесь «хрущевка» не является хорошей инвестицией. Пусть даже в аккуратном кирпичном доме в хорошем состоянии, в самом историческом центре города, потому что к тому времени, когда Вы соберетесь продавать этот объект, рынок будет насыщен разнообразным предложением просторных квартир в новых домах, не уступающих, а то и превосходящих по качеству материалов, развитости сопутствующей инфраструктуры с удобной свободной планировкой, новыми коммуникациями и построенных по современным технологиям.

6Кроме того, на рынке поменяется целевая аудитория и в качестве покупателей уже выступит новое поколение или так называемое молодое поколение У со своими вкусами, предпочтениями, особенностями поведения и приоритетами, которыми они руководствуются при совершении выбора в пользу того или иного объекта. В частности, стиль жизни поколения Y – быть активным, не сидеть дома, придумывать развлекательные программы на вечер. Кроме того, они ценят свое время и удобство, именно поэтому поколение Y так любит большие гипермаркеты и торгово-развлекательные центры, где можно как хорошо «закупиться», так и сходить в кино, отдохнуть и перекусить в кафе, поиграть в боулинг и даже покататься на коньках.

Поэтому для них совсем не обязательно иметь квартиру в историческом центре г. Минска, пусть даже на ул. Пулихова, напротив Парка Горького и с видом на реку Свислочь. Фактор местоположения постепенно отходит на второй план, и при наличии средств, они, прежде всего, будут обращать внимание на технологическую оснащенность дома, качество материалов, наличие парковки, удобную эргономичную планировку и площадь квартиры. А престижность района все больше зависит не от расположения в самом центре города, даже пусть в шаговой доступности с большими ТРЦ и новыми красивыми бизнес-центрами, а от экологичности района и, конечно, развитости инфраструктуры (детские сады, школы).

6Более того, если же говорить о перспективе, вкладе в будущее, то все больше молодых людей мечтают о собственных домах, коттеджных застройках, таунхаусах за городом (так, стали появляться строительные объекты в Копищах, Боровой, Королев стане, Лесном, Мачулищах, Колодищах и других городских поселках, приближенных к городу Минску), а никак не о «хрущевках». Необходимо признать, что сейчас при определении «элитности» действуют американские и европейские стандарты – жизнь за городом, дом/квартира в таунхаусе, качественные материалы и экология. Основная проблема сейчас заключается в том, что таких объектов в предложении очень мало, а если и есть, то чаще всего, они не до конца продуманы.

Если же рассматривать недвижимость как инвестиционный товар, то немаловажным критерием является ее ликвидность[1], поскольку это одно из основных свойств объектов недвижимости, которое напрямую связано с понятием доходности.

Уже в сегодняшних реалиях большинство «хрущевок» являются не ликвидными, т.е. их затруднительно, а то и невозможно реализовать в короткие сроки по рыночной цене

Чтобы было понятнее, как это работает, возьмем реальный пример кирпичной «хрущевки» с хорошим местоположением в центре города, к тому же однокомнатную (именно эти квартир быстрее реализуются и являются более ликвидными).

Так вот, 1-комнатная кирпичная «хрущевка» по адресу ул. Платонова,33/1, общей площадью 30 кв.м. (5 этаж) была выставлена на продажу 18 марта 2015 за 55 000 долл. Менее чем через каждую неделю продавец снижал цену объекта: то на пол тысячи, то на тысячу, то на пять — и в итоге она была продана в июле по цене 44 000.  Т.е срок реализации квартиры составил 4 месяца, в то время как объект считается ликвидным, если был реализован в срок от 2 — до 3 месяцев. Кроме того, продавцу пришлось снизить цену на 11 000 долл.

Пример иллюстрируют, что покупка «хрущевки» не выгодна с финансовой точки зрения, потому как в дальнейшем ее будет сложно реализовать, если только не выставить демпинговую цену.

6Таким образом, старый фонд уже начинает отходить на второй план, новая волна покупателей предпочитает новостройки, тем более, что многие застройщики предлагают хорошие условия рассрочки. Ведь новостройки – это как минимум другие площади, и для человека, не имеющего полной суммы, гораздо проще взять кредит/ рассрочку, собрав хоть минимальную часть денег. Из этого становится очевидно, что цены на «старый фонд» уже расти не будут при любых условиях, а значит, их лучше реализовывать сейчас, а не ждать лучшего предложения в долгосрочном периоде.

[1] Ликвидность объекта недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства

С добрыми пожеланиями, аналитическая служба ГК «Мольнар»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

шестнадцать + девять =

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.