Здравая логика порождает сомнения

Share

Логика — смирительная рубашка фантазии
Хельмар Нар

 6Сегодня появилось множество аналитических заметок и статей, основанных на исследованиях различных статистических материалов. Как правило, таким материалам в большей степени доверяют, ведь как цифры могут обмануть? При этом, используя практически одинаковые источники, у большинства аналитиков цифры, полученные в ходе исследований, разнятся, что можно заметить невооруженным взглядом.

Причины погрешности

Самой главной проблемой, с которой сталкиваются аналитики, является проверка достоверности используемой информации. Даже в официальных публикациях имеются погрешности. Так, например, аналитиками рынка недвижимости излюбленным ресурсом информации о сделках стало Национальное кадастровое агентство, на основании которого можно проследить динамику так называемого некоторыми аналитиками «подтвержденного спроса».

Качество

5Тем не менее, существует мнение, что в договорах указывается заниженная стоимость, нежели та сумма, которая была реально передана между покупателем и продавцом. Достаточно привести пример, когда в 1996 году большинство трехкомнатных квартир было продано за 100 000 000 BYR., согласно официальным данным о зарегистрированных сделках. Это  в эквиваленте составляло 6 000 -7 000 USD, исходя из курса 14 550 BYR. Конечно, спорить о том, что рынок недвижимости 15 лет назад и уровень цен был значительно ниже, чем сейчас бессмысленно. Но если сравнить эти данные сделок с задекларированными на тот момент объявлениями о продаже аналогичных объектов, то цены предложения трехкомнатных квартир начинались примерно от 16 800 USD. Из выборки в 1010 квартир, проданных в Московском районе, 54% всех сделок с квартирами площадью от 25 до 95 кв.м., были проданы за сумму 100 000 000 BYR. А это означает, что продавцы в ходе торгов снизили стоимость своей квартиры практически в ДВА раза. И в это можно верить, если только не отнестись только к этой информации со здоровой долей скептицизма. Именно поэтому аналитики говорят о реальности сделок.

Сегодня такого глобального расхождения между официальными данными и данными, приближенными к реальности, не ощущается. Тем не менее, вопрос определения выборки, участвующих в исследовании до сих пор стоит перед белорусскими аналитиками. Заниженных сделок, со стоимостью проданного объекта ниже 30 000 USD в г. Минске, сегодня на рынке от 4 до 6 % всех зарегистрированных.  Но бывают на рынке и перекосы в сторону увеличения количества недостоверных сделок, в частности в июне 2011 года 10% всех сделок с объектами ценой ниже 30 000 USD. Получается, что определение средних ценовых интервалов, приближенных к реальным рыночным условиям, — дело довольно субъективное, и зависит от позиции, которой придерживается аналитик (пессимистичный, оптимистичный).

Количество

5Другим моментом, влияющим на результаты исследований, является количество дорогих объектов и объектов среднего класса, которые участвуют в исследовании, и их соотношении. Например, если в одном месяце было продано больше элитной недвижимости, чем обычных квартир, то это отразится на средней цене в сторону ее увеличения. И здесь тоже очень многое зависит от восприятия аналитиком ситуации и его методах работы с выборкой, ведь кроме выявления минимально допустимого порога, возможно выделение и максимально допустимого. Так, например, в июне сделок с квартирами ценой выше 155 000 USD было около 3,18% всех зарегистрированных сделок, что могло повлиять на среднюю стоимость квадратного метра в июне 2011 года в сторону увеличения, хотя еще в мае доля сделок с дорогими объектами составляла 1,89% всех зарегистрированных сделок.

Итог

Факт состоит в том, что большая часть результатов исследований рынка недвижимости, как правило, носит приблизительный характер, потому что оценить реальность сделки технически и практически невозможно из-за субъективного характера.

Например, можно произвести устный опрос владельцев квартир, участвовавших в сделке купли-продажи, на предмет определения реальной стоимости квартиры. Технически данный опрос сложно провести —  прозвонить 400-500 владельцев квартир очень трудоемкий процесс, кроме того, никто не дает гарантии, что ответы на вопрос о стоимости приобретения квартиры будет правдивым.

Для чего тогда проводится анализ рынка недвижимости?

Ключевым моментом анализа рынка недвижимости является обобщение всех факторов с целью выявления существующих тенденции. А уже от общего характера тенденций можно прийти к частным объектам, которые требуют индивидуального анализа по различным параметрам.

 Так все же – кому верить?

5Таким образом, несоответствие результатов исследований, в частности статистических, это довольно закономерный процесс и не является отличительной чертой белорусских аналитиков, поскольку буквально недавно «Forbes»  опубликовывал статью о различиях британских индексов цен на недвижимость разных компаний и российских индексов цен на недвижимость, рассчитанных разными компаниями.

И все же, несмотря на объяснение причин таких различий, хотелось бы выявить самый надежный источник, которому можно доверять как себе. Впрочем, в данном случае себе и следует доверять, но это абсолютно не значит, что надо срочно садится и изучать аспекты аналитической деятельности. Можно поступать по аналогии с оценкой недвижимости, в которой сведение нескольких результатов оценки иногда производится путем сравнения разницы между разными величинами — те величины, которые имеют между собой наименьший размах, скорее всего, отражают истинное положение вещей. Кроме этого, можно находить и среднюю арифметическую, или среднюю гармоническую, где в качестве весов используется коэффициент степени доверия к определенному источнику. И, несмотря на то, что существует целая наука принятия решений, и немалое количество профессионалов, любые решения несут за собой определенный груз ответственности. Поэтому решения должны быть обоснованы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

19 + шестнадцать =

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.