На протяжении последнего 10-летия темпы строительства в нашей стране развивались достаточно непостоянно. До 2011 года темпы строительства в г. Минске стабильно и сильными темпами увеличивались, в то время как во всех других областных городах количество ввода в эксплуатацию жилых домов сокращалось. Это связано с резким миграционным приростом в 2009 году.
Однако далее миграционный прирост стал уменьшаться, в то время как домов в столице возводилось все больше и больше. Дифференциация между количеством спроса и предложения стала достигать невероятных размеров, что негативно отражается на рынке недвижимости в целом.
Поэтому с 2011 года правительство стало проводить политику сокращения строительства в городе Минске в опасении, что такое количество предложения жилья не найдет своего потребителя. Так, к 2017 году объем строительства жилья в Минске планируется сократить почти в два раза. И если в 2014 году в столице должно быть построено 1 млн кв.м. жилья, то в 2015-м показатель составит уже 900 тыс. кв.м, а в 2016 и 2017 годах уменьшится соответственно до 750 тыс. кв.м и 600 тыс. кв.м.
В то же время по стране в целом темпы строительства только набирают обороты. В этом году, как и в прошлом, в стране запланировано возвести не менее 5 миллионов квадратных метров. Причем 12,9% от предусмотренного на год количества жилья в Беларуси уже построено: в январе было введено в эксплуатацию 6600 новых квартир (для сравнения, в январе 2014 года за это же период было возведено на тысячу квартир меньше).
Ввод в эксплуатацию жилья по областям и г. Минску за январь 2015 г.
(тысяч квадратных метров общей площади)
Та ситуация, что темпы строительства в стране остаются неизменными, а по факту даже увеличиваются, в то время как в городе резко сокращаются, сформировалась за счет того, что жилищное строительство стало активно развиваться в городах-спутниках. В частности, если рассматривать город Минск, то к числу его городов-спутников относятся: Дзержинск, Заславль, Логойск, Руденск, Смолевичи, Фаниполь.
В связи с нынешними тенденциями на рынке недвижимости, перенаселением столицы, политикой государства в сторону развития городов-спутников, многие ведущие застройщики города, такие как «А-100 Девелопмент», ООО «ММК Инвест», ОДО «Вигеврострой» и другие, стали реализовывать проекты в пригороде Минска.
Так, стали появляться строительные объекты в Копищах, Боровой, Лесном, Мачулищах, Колодищах и других городских поселках, приближенных к городу Минску. Застройщики быстро сообразили, что это действительно выгодно, причем с обеих сторон:
- стоимость земельного участка в пригороде ниже, поэтому такие проекты зачастую позиционируются как «Доступное жилье», «Жилье эконом-класса». Это действительно является главным преимуществом, поскольку доступное жилье составляет в нашей стране наибольшую долю спроса, а также особенно актуально и востребовано в нынешних экономических условиях
- такие проекты привлекательны своей ориентированностью на чистую экологию
- удобная транспортная доступность до Минска, а при наличии собственного транспортного средства добраться до центра города может оказаться быстрее и проще из аналогичного городского поселка, чем из района, находящегося на окраине города
- такие проекты дают возможность покупателям предпочесть квартиру в новом доме, с хорошей инфраструктурой, современной отделкой, маленькой квартире в «хрущевке», выставленной за ту же сумму, а зачастую и выше
Другой интересный ход, который в настоящее время полюбился застройщикам – это уменьшенные площади квартир. Квартиры в новостройках, как правило, больше по площади, чем «хрущевки». Но, проанализировав сделки на примере 1-комнатных и 2-комнатных квартир за последний месяц, видно, что разница между площадями совсем небольшая, особенно в двухкомнатных квартирах.
Дело в том, что уменьшенные площади естественным образом приводят к меньшей стоимости квартиры в целом при одинаковой стоимости квадратного метра. А это привлекает покупателя, тем более, что зачастую застройщики «экономят» на квадратных метрах нежилой площади, так что обладатели таких квартир особо не ощущают недостатка в квадратных метрах. Именно поэтому в последнее время популярность стали получать проекты квартир — студий, малогабаритных квартир, например:
Правда, такие квартиры чаще всего являются решением жилищного вопроса для льготников, малообеспеченных семей, небольших семей, состоящих из 1-2 человек, а также как альтернатива съемным квартирам – первое более или менее доступное жилье. Так, для льготников в столице в январе появилось 26 700 квадратных метров, что равняется 40% от общего количества. Если рассмотреть такую категорию как граждане, состоящие на учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий, то по отношению к ним государство проводит активную политику в строительстве:
- для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введено в эксплуатацию 295,1 тыс. квадратных метров общей площади, или 45,8% от общего объема введенного жилья
- из общего объема введенного жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, построено: с использованием государственной поддержки – 246,8 тыс. квадратных метров, в многоквартирных жилых домах в городах– 153,1 тыс. квадратных метров.
В целом, в последнее время особенно ярко выражена тенденция роста количества сделок с новостройками:
Однако, доля сделок с квартирами в домах старого фонда по-прежнему велика. Прежде всего, за счет покупателей со средним и ниже среднего достатком, численность которых в г. Минске преобладает. Поэтому самое очевидное объяснение этому – цена. Но есть и другой нюанс: предложение старого фонда гораздо выше нового, и, не смотря на то, что в последние годы темпы строительства сильно росли, новостройкам все равно не удалось обогнать по количеству жилищный фонд СССР: на конец 2014 года домов «современного» типа было 245, в то время как общее количество домов советских времен составило 1224. В частности, по типу доля домов в общем количестве составила:
- стандартные 29,7%
- улучшенные 18,9%;
- современные 16,7%
- сталинки и хрущевки по 13,1%;
- брежневки 8,4%.
Это связано с тем, что в связи с утратой централизованного финансирования, в первое десятилетие после распада СССР наблюдалось резкое сокращение работ по территориальному планированию и строительству жилья. И только к 2005 году темпы строительства достигли уровня темпов времен СССР (было возведено 843 тыс. кв. м. общей площади) и пошли на повышение, что в нынешних условиях опять может измениться. Ведь любой кризис не проходит бесследно (читать подробнее в статьях «Китай и Беларусь: отголоски кризиса 2008 и 2014»).
Так, что касается долевого строительства, из-за скачка курса валют увеличилась стоимость строительных материалов в белорусских рублях, а поскольку многие заказчики не учитывали в рисках такие суммы, которых у них попросту нет, застройщики вынуждены приостанавливать, замораживать строительство. Кроме того, почти все застройщики работают на банковских кредитах, которые сейчас достигают 67 %. Срок окупаемости строительства – несколько лет. Соответственно, банковские проценты за это время, во много раз превышающие себестоимость самого строительства, ложатся на застройщиков (и их заказчиков) и приводят к заоблачно высоким ценам на недвижимость и ее аренду. Поэтому дальнейшее строительство может стать невыгодным.
С добрыми пожеланиями, аналитическая служба ГК «Мольнар»
