Купить квартиру сейчас или ждать?

Любые рыночные тенденции развиваются волнообразно (оживление — подъем — бум- спад (рецессия) — депрессия (стагнация) и т.д.). Рынок недвижимости в данном случае совсем не исключение. Последние 2 года мы наблюдали тенденцию роста цен и большой дифференциации количественных показателей спроса и предложения. Сейчас ситуация изменилась, все участники рынка ощущают падение цен, которое к счастью одних и разочарованию других набирает быстрые темпы, а значит, уже в краткосрочной перспективе стадия спада сменится на стагнацию. Цены установятся примерно на одном уровне и на основании анализа, приведенного в статье «Как изменение курса валют влияет на недвижимость Минска?», можно сделать предположение, что такое положение сохранится на протяжении двух, а то и трех лет (подробнее читать здесь: http://molnar.by/news/kak-izmenenie-kursa-valyut-vliyaet-na-nedvizhimost-minska/). Та или иная стадия, безусловно, оказывает непосредственное влияние на развитие рынка недвижимости, но, так или иначе, рынок функционирует, что наглядно видно на примере сделок с квартирами:

Ведь, если «квартирный вопрос» или вопрос поиска места под бизнес не решен, спрос на недвижимость никуда не исчезнет, он реализуется, а рано или поздно – зависит от условий. Одним из таких условий, которое в последнее время играет наиболее важную роль – является платежеспособность. Платежеспособный спрос можно приравнять к реальному, но мало, кто учитывает, что неплатежеспособный спрос (или потенциальный) со временем перерастет в тот же реальный.

Кроме того, под воздействием неблагоприятных экономических факторов (как, например, заоблачно высокие ставки по кредитам под 63 — 67% годовых) затяжного кризисного периода накопился неплатежеспособный спрос, который уже в ближайшее время может существенно повлиять на рост количества сделок с объектами недвижимости. Этому благоприятствуют и такие условия, как:

падение цен на рынке недвижимости
широкий выбор предложения

Говоря о затяжном кризисном периоде, мы подразумеваем то, что многие отделяют кризис 2008-2009 года, но если задуматься, это все тот же самый кризис, а события последних трех месяцев – его новая веха. Правда необходимо учитывать, что вышеперечисленные условия актуальны только в краткосрочном периоде, ведь, во-первых, по опыту прошлой аналогичной ситуации в 2008 году цены активно падали первые 2 месяца, после чего их падение замедлилось и окончательно прекратилось. Во-вторых, предложение, которое радует сейчас покупателя своим изобилием, быстрыми темпами сокращается за счет большого спроса, а темпы строительства, тем временем, увеличивать не планируется.

А между тем, рынок недвижимости очень чувствителен, как чувствителен спрос к предложению, что хорошо отражает следующая диаграмма:

* Данных о количество граждан (семей), получивших жилье и улучшивших жилищные условия за 2014 год еще нет, в связи с необходимостью проведения тестов Белстатом

Таким образом, на первом графике видно, что темпы строительства в текущем году запланированы такие же, как и в прошлом, а тем временем численность населения г. Минска на 1 января 2015 г. составила 1 938,4 тыс. человек и по сравнению с началом 2014 года увеличилась на 16 543 человека. Мы постарались разобраться в структуре спроса, оценить, кем могут быть потенциальные покупатели и посчитать их примерную массовость. И вот к каким результатам мы пришли.

На ниже представленных диаграммах видно, что в то время как в нашей стране в целом наблюдается динамика сокращения численности населения, в Минске количество жителей увеличивается, а значит за счет межобластной миграции.

И в большинстве случаев, первое, с чем сталкиваются «приезжие» – «жилищный вопрос», который рано или поздно они решают. Поэтому «приезжие» – первая группа потенциальных конкурентов для покупателей, которая за прошлый год составила 10 706 человек (см. рисунок 1).

(по данным Статистического ежегодника Беларуси 2014 г.)

Следующая группа потенциальных покупателей квартир – молодые семьи. К их числу можно отнести и тех, кто только зарегистрировал свои отношения (за предыдущий год было зарегистрировано 17 613 браков) и естественно хотят переехать от родителей или отказаться от съемных квартир в пользу покупки жилья, а также тех, у кого родился ребенок, и если раньше для них квартирный вопрос не стоял так остро, то с рождением ребенка увеличилась и ответственность, а значит, появилась большая необходимость в приобретении жилья.

Отсюда естественным образом вытекает следующая группа – «разведенные», где за 2014 год число разводов составило 7 764. Наиболее вероятный сценарий это группы – размен квартиры, – а значит снова потенциальные покупатели.

Далее значительную часть потенциальных покупателей составляют иногородние студенты, которые не учитываются в миграционном приросте, но из них большая часть после окончания ВУЗа хочет остаться в Минске, получить прописку, да и во время учебы некоторые не соглашаются на жизнь «общажную», а многим мест в общежитиях попросту не хватает. В частности за прошлый учебный год в Минске в общежитии нуждалось около 58 тысяч студентов дневной формы обучения. Из них обеспечено местами в общежитиях около 37 тысяч иногородних студентов, что составляет 64%, все остальные (21 000 студентов) – потенциальные покупатели.

В последнюю большую группу нуждающихся в жилье и, как следствие, потенциальных покупателей можно выделить нанимателей, которых по данным последней переписи населения составило в г. Минске 49 799 человек.

Форма собственности по данным переписи 2009г.

Таким образом, лишь за 1 год в г. Минске количество потенциальных покупателей жилья увеличилось на 106 882 человека (без учета накопившегося нереализованного спроса за прошлые годы).

Выше мы рассмотрели основные категории потенциальных покупателей, тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, покупке или обмене квартиры. Но необходимо учитывать, что есть и те люди, для которых недвижимость не является острым насущным вопросом жизненной необходимости, но они тоже являются потенциальными покупателями и могут составлять существенную долю рынка. Это, скорее всего, те, у кого уже есть жилье и для которых недвижимость не столько благо, сколько источник прибыли, дохода. С учетом складывающихся условий в настоящий период эта группа должна активизироваться, ведь сейчас (вплоть до осени 2015 года) наиболее благоприятный период для таких покупателей:

Устойчиво прослеживается тенденция снижения цены, которая предположительно сохранится до весны 2015. Такой прогноз мы делаем на основании анализа кризиса 2008 года, когда при аналогичных экономических предпосылках самое крупное падение цен на недвижимость продлилось 2 месяца, после чего цены сохраняли устойчивость около 2-ух лет. Мы прогнозируем похожую ситуацию и в настоящее время, после чего в долгосрочном прогнозе цены естественно будут снова расти.
Сейчас наиболее хорошие условия для решения покупателями жилищного вопроса, поскольку пока еще есть большой выбор предложения, который уже в ближайшем будущем может существенно сократиться
Застройщики пошли на снижение цен, в целом за февраль цены снижались до 25-35 %, от 200 – до 500$ за кв.м. Кроме того, можно наблюдать различные акции, бонусы вроде увеличения сроков рассрочки и их размера (вплоть до 100%) и специальные предложения от застройщиков
С 20 февраля в Беларуси возобновлена работа внебиржевого валютного рынка, что дает возможность покупать валюту быстрее, дешевле, проще.
В связи с предвыборным периодом намечаются мероприятия по стабилизации и улучшению экономической ситуации в стране, поэтому если экономике страны и грозят негативные предпосылки – они будут всеми путями сдерживаться
Самое время оперировать такими данными, как превышение выгоды от вложения в недвижимость и риски и получение меньшей выгоды от вкладов на депозит за счет больших рисков.

На данный момент максимальная ставка по рублевым депозитам составляет 56%, а иностранным – 6,5% (но это краткосрочные депозиты от 1-до макс. 3 мес. и не допускается частичное снятие)